הריבית העולמית והמקומית - השפעה על שוק הנדל"ן בישראל

רקע: ריבית נמוכה לתקופה ממושכת מהווה, בין השאר, תמריץ לעליה מחירי נכסים ובכללם נכסי נדל"ן. ואכן – אנו מצויים, מזה תקופה ממושכת, במציאות של ריבית מזערית, הנמוכה ביותר  ששררה בישראל.

 

את ההשפעות  ה"תאורטיות" העיקריות של עליית הריבית על שוק הנדל"ן נחלק  ל-2 חלקים עיקריים:

  1. השפעות ישירות:

  • עלייה בהוצאות המימון של יזמים -אשר משפיעה לכיוון של ירידה ברווחיות.

  • ייקור המשכנתאות

  1. השפעות עקיפות:

  • עליית ריבית פועלת לכיוון של  החלשות בקצב הצמיחה במשק(כל עוד עליית הריבית הנומינלית שרירה וקיימת גם בערכים ריאליים).

  • אלטרנטיבת השקעה בשוק הפיננסי(דוגמת פקדונות ואג"ח) הולכת ומשתפרת.

  •  

מדוע ציינתי השפעה "תיאורטית"?

שוק אגרות החוב לצד ריבית  הבנק המרכזי מהווים משפיעים  ובסיס מרכזי לעלויות מימון ומשכנתאות- הן ליזם שזקוק למימון הפרויקטים והן ללקוח/משקיע בשוק הנדל"ן. ככל האמור במשקיעים-שוק אגרות החוב מהווה בהחלט גם אלטרנטיבה להשקעה בנדל"ן.

 

מאחר ושוק אגרות החוב, בהיותו סחיר בבורסה ובהיותו "שוק משוכלל" אמור להכיל מראש את כל המידע המוכר – כלומר להתחשב בציפיות, הקיימות מזה זמן, באשר לעליית ריבית,כמותה וקיצבה ואת כל זאת להביא לידי ביטוי בתשואות אגרות החוב, על פי המועד השונה לפדיון של כל איגרת ואיגרת- הדיון של השפעת הריבית על הנדל"ן צריך להיות שונה:

השאלה העיקרית, ככל האמור בטווח זמן שאינו עם אופק רחוק , הינה עד כמה עליית הריבית או תהליך עליית הריבית, בהתקיים כזה, תואם את הצפיות, שכבר קיימות. במידה ותהליך זה תואם – ההשפעה של עליית הריבית מנוטרלת בחלקה במידה משמעותית , מפני שאמורה הייתה לבוא לידי ביטוי, מראש, דרך הצפיות המשפיעות,כאמור, על שוק האג"ח.

אם כן – איזו השפעה נשארת לעליית ריבית כל עוד היא דומה לצפיות  "המוקדמות"?

השפעה על נוטלי משכנתאות קיימים – דרך ריבית "הפריים" – מכיון שחלק מנוטלי המשכנתאות

הקיימים להערכתי  עלולים שלא להיות ערים מראש לאפשרות העליה המסוימת בעלויות של מקטע זה במשכנתאות שלהם.כזכור חלק זה במשכנתאות הוגבל לפני מספר שנים ל 1/3 . ההשפעה הכמותית, במקרה זה תהיה על העלות(ולא על החזר הקרן) של חלק מהמשכנתא- אשר תתייקר בהתאם.

 

האם העלייה הצפויה בריבית תגרום למכירת דירות בידי בעליהן? בספק רב- לאור המינון הצפוי.כמובן,  קיימת תלות במינוני העלאת הריבית ובמצבו הספציפי של כל בעל דירה רלוונטי.

 באשר לעליה בהוצאות המימון של יזמים – הן הבנקים והמוסדות המלווים והן היזמים בהיותם גורמים מיקצועיים אמורים לקחת את הצפיות הקיימות בחשבון – ובכך, ככל האמור בטווח שאינו לשנים רבות – חלק מהותי מהשפעת עליית הריבית אמור להיות מנוטרל.

 העליה בריבית, במידה והיא גם עלייה ריאלית, למרות הציפיות הקיימות מזה זמן, צפויה להשפיע בטווח הבינוני ומעלה לכיוון של התמתנות הצמיחה במשק  – זאת משום שההשפעה על המשק הינה רוחבית ותלויה בכל הפרטים המרכיבים את המשק, אשר לדעתי חלקם אינו לוקח בחשבון את הצפיות במסגרת שיקוליו לגבי פעילותו – לפיכך לגורם זה שמורה השפעה מסוימת לכיוון התמתנות – כל זאת , יש לזכור, בתלות בצפיות עצמן – עליהן טרם דיברנו ובטווח הבינוני ומעלה.

 

גם לאלטרנטיבת השקעה בשוק הפיננסי קיימת השפעה – בעיקר אם עליית הריבית משנה גם את הריבית הריאלית, כאשר שמורה בעניין מורכבות ניכרת:

ככל האמור בהשקעה  בשוק אגרות החוב – ההשפעה תחול בחלקה רק לאחר סיומו של תהליך עליית הריבית (בתלות בנתונים הספציפיים) משום שבמישכו של התהליך יתכנו הפסדי הון, דווקא עקב עליית התשואות.

ככל האמור בפקדונות תיתכן השפעה דרך שיפורה של אלטרנטיבה קייימת שהסתמנה ככזו שאינה

אטרקטיבית עד עתה. אבל: כל זאת, גם בתלות בשאלה – האם חלה עליה בריבית הריאלית?

 

לסיכום החלק התיאורטי: השפעת עליית הריבית היא חלקית, עקב קיומן של צפיות מראש,אשר נלקחות בחשבון ע"י הגורמים המקצועיים בשווקים ותוך התחשבות אם עליית הריבית היא גם עליה ריאלית.

ולנתונים: בארה"ב המהווה את ה"בנצ'מארק" העולמי הצפי הוא לעליית ריבית קרובה של 0.25% בדצמבר הקרוב והמשך תהליך עליית ריבית ב2019, עקב פעילות ערה במשק האמריקאי,אשר ביססה רמות אינפלציה גבוהות מעט מהעבר, לצד גרעונות תקציביים משמעותיים שהתגברו עקב רפורמת המס של טראמפ.

לצד כל אלו מתבצע בארה"ב קיטון במאזן ה-"FED "(הבנק המרכזי) שמשמעותו הפסקת התמיכה שהייתה בשוק האג"ח ולהפסקה זו שמורה השפעה של עליית התשואות על האג"ח לטווח פדיון ארוך המשפיעות על ריבית המשכנתאות בארה"ב- ואמנם העלייה בעלות המשכנתאות הביאה מזה זמן להרעה בשוק הנדל"ן בארה"ב.תהליך זה לא היה בארץ- ולכן השפעה דומה אינה קיימת ברפרטואר התרחישים  האפשריים.

 לא כל שכן, כאשר מנסים להסיק מסקנות לגבי ההשפעה על השוק המקומי בישראל, יש לזכור כי מינון עליית הריבית בארה"ב לא היה צפויה ע"י גורמי שוק ההון בארה"ב, אשר חלקו ולא האמינו להודעות  ה-"FED" באשר לכוונותיו ולכן מכאן אין אפשרות להסיק לגבי השפעה משמעותית דומה של עליית ריבית בארץ, מה עוד, שכפי שנראה בהמשך, מינון עליית הריבית הצפוי הינו בהחלט צנוע בהשוואה לתהליך עליית הריבית  הממושך בארה"ב.

 ובכן מה אצלנו בארץ?

עליית ריבית ראשונה צפויה בסוף 2018 או תחילת 2019 ובהמשכה צפוי תהליך עלייה בריבית אשר צפויה להגיע עד ל-0.75% בסוף 2019 – אך יש המפקפקים בכך לאור אינדיקטורים כלכליים המעידים על  היתכנות של החלשות מסוימת בצמיחה בעולם ובארץ.

 

לצד זאת, תחזיות האינפלציה שנה קדימה עומדות על 1%-1.3%,לאחר עליה של 0.4% ב2017 ולאחר שלפניה היו 3 שנים רצופות בהן נרשמה אינפלציה שלילית.

לפיכך נראה כי כל עוד עליית הריבית לא תסטה באופן משמעותי מהצפיות הקיימות – לא נראה כי תחול עלייה כלשהיא בעלת משמעות בריבית הריאלית.

לאור הסקירה שנמסרה עד לכאן ולאור הנתונים הידועים עתה ובהסתמך על הצפיות הקיימות נראה שכל עוד לא תהיינה הפתעות וסטיה משמעותית  מהצפיות- מרבית ההשפעות, אם כי לא כולן, נלקחות בחשבון מראש, ולכן ההשפעה בטווח הנראה לעין תהיה מוגבלת.

הצטרף למאגר המשקיעים של קרתא ללא תשלום וללא התחייבות >>  

מי אנחנו

קרתא השקעות בע"מ

כתובת: ירמיהו 80 בית יהב קומה 1
טלפון: 073-7693023
דוא״ל: office@keren-karta.co.il

מוזמנים לביקור